명도소송 진행 전 알아야 하는 것은?

 

 

안녕하세요. 법률사무소 천지 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 명도소송 진행 전 알아야 하는 것에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

명도소송은 세입자가 계약 만료 후에도 자발적으로 부동산을 반환하지 않거나 월세를 미납하는 상황에서 집주인이 법적인 절차를 통해 부동산을 돌려받기 위해 제기하는 소송입니다.

 

 

 

 

이 소송은 세입자가 해당 부동산을 비우지 않거나 계약에 따른 의무를 이행하지 않았을 때, 집주인이 법적 절차를 통해 점유를 해제하는 방식으로 이루어집니다. 명도소송은 보통 세입자와의 협의가 이루어지지 않는 경우에 마지막으로 선택되는 방법입니다.

 

 

세입자가 반복적으로 월세를 미납하는 경우, 명도소송을 통해 세입자를 퇴거시킬 수 있습니다. 현행법에 따르면, 주택의 경우 월세를 2회 미납하면 계약을 해지할 수 있고, 상가는 3회 미납하면 계약 해지가 가능합니다.

 

 

즉, 세입자가 월세를 2회 이상 미납했다면, 집주인은 명도소송을 제기할 수 있는 법적 권한을 가지게 됩니다. 이러한 경우, 명도소송은 세입자를 강제로 퇴거시키기 위한 중요한 법적 절차가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

명도소송은 소장을 접수하고 재판 결과를 받기까지 평균 6개월 이상의 시간이 소요됩니다. 물론 소송에 따라 2개월 이내에 해결될 수도 있지만, 소송이 1년 이상 또는 2년까지 길어질 수 있는 경우도 많습니다.

 

 

그뿐만 아니라 소송 후에도 세입자가 여전히 집을 비우지 않으면 강제집행 절차로 넘어가게 되는데, 강제집행 역시 시간이 많이 소요되는 절차입니다. 과거에는 전자소송이 불가능하여 많은 시간이 소요되었으나, 현재는 전자소송이 가능해졌음에도 불구하고 여전히 1~2개월 정도의 시간이 필요합니다.

 

 

따라서 명도소송을 고려하고 있다면, 소송을 시작하기 전에 다른 대체 방법을 시도해 보는 것이 좋습니다. 명도소송을 진행하기 전에 고려할 수 있는 몇 가지 방법들이 존재합니다. 먼저 내용증명 발송을 고려해볼 수 있습니다.

 

 

 

 

명도소송 진행 이것을 꼭 하세요!

 

 

내용증명은 법적인 강제력은 없지만, 세입자에게 심리적 압박을 줄 수 있는 유용한 도구입니다. 내용증명에 "집을 비워주지 않으면 법적 절차를 밟겠다"는 경고를 담아 세입자에게 발송하면, 세입자는 자신이 소송을 당할 가능성을 인식하게 되어 자발적으로 집을 비워줄 가능성이 커집니다. 또한, 내용증명은 소송을 진행할 때 중요한 증거자료로 활용될 수 있기 때문에, 세입자에게 처음으로 보내는 서류로 적합합니다.

 

 

두 번째 방법으로는 지급명령 신청을 고려할 수 있습니다. 지급명령은 소송의 간이 절차로, 명도소송보다 훨씬 빠르게 결정을 받을 수 있는 방법입니다. 일반적인 소송은 평균 6개월 이상 소요되는 반면, 지급명령은 1~2개월 내에 결정문을 받을 수 있습니다. 다만 지급명령을 받은 후 세입자가 이의를 제기하면, 지급명령은 무효가 되어 결국 명도소송으로 진행해야 합니다. 따라서 지급명령은 세입자와 집을 비워주는 문제에 대해 이견이 없을 때만 시도하는 것이 좋습니다. 지급명령이 유효하게 결정되면 강제집행권원을 얻어 빠르게 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

 

명도소송을 제기하기 전에는 반드시 세입자에게 계약 해지를 명확히 통보해야 합니다. 월세 미납이 계약 해지 사유가 될 수 있지만, 계약이 해지되기 전까지는 부동산을 인도받을 수 없습니다. 그러므로 세입자에게 계약 해지를 명확히 통보하는 것이 중요합니다. 이 통보는 문자, 전화, 카카오톡 등을 통해 할 수 있지만, 법적 증거로 남기기 위해서는 내용증명을 이용하는 것이 가장 안전한 방법입니다. 내용증명은 세입자에게 계약 해지를 명확히 알린 것을 법적으로 증명할 수 있기 때문에, 향후 소송을 진행할 때 유리한 증거로 작용합니다.

 

 

월세 미납으로 세입자를 내보내려는 경우, 명도소송이 가장 확실한 방법이지만, 소송에 시간이 많이 걸릴 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 따라서 처음부터 소송을 고려하기보다는 다른 방법을 먼저 시도하는 것이 좋습니다. 앞서 설명한 내용증명 발송과 지급명령 신청은 소송보다 더 빠르게 결정을 받을 수 있는 방법이며, 세입자가 집을 비우지 않으면 그때 명도소송을 진행하는 방식으로 이어질 수 있습니다. 만약 내용증명과 지급명령을 시도했음에도 불구하고 세입자가 집을 비워주지 않으면, 그때 명도소송을 진행하는 것이 효과적인 방법이 될 것입니다.