오피스텔 계약기간, 변호사가 직접 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 오피스텔 계약기간에 대해 자세하게 설명해드리고자 합니다.

 

 

오피스텔 임대차 계약기간은 임대차 계약을 체결하는 임차인과 임대인 모두에게 중요한 사항입니다. 많은 사람들이 오피스텔 임대차 계약은 기본적으로 1년이라고 생각하지만, 이는 계약의 용도와 적용되는 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 이를 명확히 이해하기 위해 관련 법률과 실질적인 적용 사례를 살펴보겠습니다.

 

 

오피스텔 임대차 계약기간을 결정짓는 가장 큰 요인은 해당 오피스텔이 주거용으로 사용되느냐, 영업용으로 사용되느냐입니다.

 

 

주거용 오피스텔은 주택임대차보호법의 적용을 받으며, 영업용으로 사용되는 오피스텔은 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다. 각각의 법률은 임대차 계약기간에 대한 최소 기준을 달리 정하고 있습니다.

 

 

 

 

1. 주거용 오피스텔의 계약기간

 

 

주택임대차보호법 제4조에 따르면, 주거용으로 사용되는 오피스텔의 임대차 계약기간은 최소 2년으로 보장됩니다. 법 조문은 "기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다"고 명시하고 있으며, 이는 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 법적으로 보호하기 위함입니다. 단, 임차인이 2년 미만의 기간으로 계약한 것을 인정하고 싶다면, 이 경우에 한해 해당 계약기간이 유효합니다.

 

 

예를 들어, 주거용 오피스텔에 대해 1년 계약을 체결한 경우라도, 임차인은 계약기간을 2년으로 주장할 수 있습니다.

 

 

이는 주택임대차보호법에 따른 권리이며, 집주인이 이를 거부할 수 없습니다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받았다면, 법적인 보호를 더욱 확실히 받을 수 있습니다.

 

 

2. 영업용 오피스텔의 계약기간

 

 

영업용으로 사용되는 오피스텔은 주거용과 달리 상가건물임대차보호법의 적용을 받습니다. 상가건물임대차보호법 제9조에서는 "기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이는 영업용 임차인의 권리를 보호하기 위한 최소 기준입니다. 따라서 영업용 오피스텔 계약은 최소 1년으로 간주되며, 1년을 초과해 사용하려면 재계약을 체결해야 할 수 있습니다.

 

 

 

 

오피스텔 계약 용도에 따른 법률 적용의 차이

 

 

계약서에 명시된 사용 용도는 계약기간과 적용 법률을 결정하는 중요한 요소입니다. 주거용으로 사용되며 계약서에도 주거용으로 명시된 경우 주택임대차보호법이 적용되며, 이 경우 최소 2년간 거주할 권리를 보장받습니다. 반면, 계약서상 사용 목적이 영업용으로 명시된 경우 상가건물임대차보호법이 적용되며 최소 1년간의 임대차 관계가 유지됩니다.

 

 

다만, 주거용과 영업용의 경계가 명확하지 않은 경우도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 오피스텔을 주거와 영업 목적으로 병행 사용하면서도 주된 용도가 주거인 경우, 주택임대차보호법이 적용될 가능성이 높습니다. 법적 보호를 받기 위해서는 계약 단계에서 전입신고와 확정일자를 반드시 받아두는 것이 중요합니다.

 

 

많은 주거용 오피스텔 계약이 실제로는 1년 단위로 이루어지는 관행이 있습니다. 이는 집주인이 임대료 상승분을 반영하여 매년 새로운 조건으로 계약을 갱신하려는 의도에서 비롯된 경우가 많습니다. 또한, 중개인 역시 매년 새 계약을 체결할 때마다 중개수수료를 받을 수 있는 이점이 있기 때문에 이러한 관행이 지속되고 있습니다.

 

 

그러나 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 1년 단위 계약을 체결하더라도 최소 2년간 거주할 권리를 주장할 수 있습니다. 즉, 집주인이 재계약을 요구하지 않더라도 기존 조건 그대로 2년까지 거주할 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다.

 

 

 

 

오피스텔 계약기간, 임차인이 확인해야 할 사항

 

 

임대차 계약을 체결하기 전, 해당 오피스텔이 주택임대차보호법의 적용을 받는지, 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

 

 

이는 계약서의 명시 내용뿐 아니라 실질적인 사용 목적에 따라 달라질 수 있으므로, 계약서 작성 시 신중하게 검토해야 합니다.

 

 

더불어 주거용 오피스텔이라면 전입신고와 확정일자를 반드시 진행하여 법적 보호를 받을 수 있는 기반을 마련해야 합니다. 임차인이 자신의 권리를 잘 알고 이를 주장하는 경우, 안정적으로 거주할 수 있는 환경을 확보할 수 있습니다.

 

 

특히, 집주인이 불리한 조건을 강요하거나 재계약을 이유로 부당한 요구를 할 경우, 법률 전문가의 조언을 받아 문제를 해결하시길 바랍니다.