임대인 잠수, 이렇게 대응하세요.

 

 

안녕하세요. 법률사무소 천지 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 임대인 잠수 어떻게 대처해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

최근 저희 로펌으로 들어온 한 의뢰인의 상담 내용은 다음과 같습니다. “새로 계약한 집으로 이사 날짜가 다가오는데, 기존 집주인에게 연락이 되지 않습니다.”

 

 

 

 

임대차 계약이 끝나가는데도 불구하고, 임대인에게 보증금 반환을 요청하기 위해 연락을 시도했지만, 집주인이 연락을 받지 않아 답답해하는 분들이 의외로 많습니다.

 

 

이처럼 임대인과의 연락이 두절되는 상황에서 어떻게 대처해야 할지 몰라 막막해하시는 분들을 위해, 오늘은 그 대응 방안에 대해 구체적으로 설명드리고자 합니다.

 

 

임대인이 연락을 피하거나 잠적하는 경우에 어떻게 대처할 수 있을까요? 상황에 따라 여러 가지 대응 방법이 있지만, 일반적으로 사용할 수 있는 대표적인 방법들은 세 가지로 나뉩니다.

 

 

 

 

1) 내용증명을 통한 계약 해지 통보

 

 

먼저, 임대차 계약 만료 최소 2개월 전까지 임대인에게 계약 해지 통보를 하지 않으면, 계약이 자동으로 연장될 수 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 하는데, 계약이 연장되면 보증금을 제때 돌려받지 못할 수 있기 때문에 계약 해지 통보는 매우 중요합니다.

 

 

하지만 민법에서는 의사 표시가 상대방에게 도달해야 그 효력이 발생하는 도달주의를 원칙으로 하고 있습니다.

 

 

 

 

즉, 임대차 계약 해지 의사를 전달하기 위해서는 임대인이 그 의사를 받아들여야 계약 해지가 성립됩니다. 그런데 임대인이 연락을 받지 않거나 잠적해 있는 경우, 계약 해지 의사를 전달하는 것이 매우 어려워집니다.

 

 

이때 유용한 방법이 바로 내용증명을 활용하는 것입니다. 내용증명은 상대방에게 문서로 계약 해지 의사를 전달했다는 사실을 공적으로 증명하는 역할을 합니다. 임대인이 내용을 확인하지 않더라도 공시송달제도를 통해 해당 내용이 송달된 것과 동일한 효력을 갖게 됩니다.

 

 

공시송달은 상대방이 주거지가 불분명하거나 연락이 닿지 않아 서류를 전달할 수 없는 경우, 법원 게시판 또는 신문에 게시해 효력을 발생시키는 방식입니다. 이를 통해 임대인이 연락을 받지 않더라도, 계약 해지 의사는 법적으로 전달된 것으로 간주되며, 이후 보증금을 청구할 수 있는 기반이 마련됩니다.

 

 

 

 

2) 임차권등기명령 신청

 

 

두 번째 방법으로는 임차권등기명령을 신청하는 방법이 있습니다. 임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차인의 권리를 부동산 등기부에 명시하는 제도입니다.

 

 

이 제도를 통해 임차인은 보증금을 돌려받기 전에도 이사할 수 있으며, 기존의 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있습니다.

 

 

대항력은 임차인이 임대차 계약을 통해 부동산에 대해 보호받을 수 있는 권리를 말합니다. 만약 임차인이 이사를 가면 대항력이 상실되지만, 임차권등기명령을 신청하면 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

 

 

 

 

즉, 임대인이 임차인의 보증금을 돌려주지 않고 잠적한 상황에서도 추후 해당 부동산이 경매에 넘어가더라도 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있습니다.

 

 

과거에는 임차권등기명령을 신청하더라도 임대인에게 그 결과가 송달되지 않으면 법적 효력이 발생하지 않았습니다.

 

 

그러나 최근 주택임대차보호법이 개정되면서, 임대인이 잠적하여 송달이 이루어지지 않더라도 임차권등기가 성립될 수 있게 되었습니다.

 

 

따라서 임대인이 연락을 끊고 보증금을 반환하지 않는 상황에서는 반드시 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 필요합니다. 이를 통해 임차인은 자신의 권리를 보호할 수 있고, 추후 법적 대응에서 유리한 위치를 선점할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대인 잠수, 민사소송을 진행 하세요!

 

 

앞에서 말씀드린 방법 말고 고려할 수 있는 방법은 민사소송을 통해 보증금을 반환받는 것입니다. 내용증명이나 임차권등기명령만으로는 실질적으로 보증금을 돌려받는 것이 아니기 때문에, 임대인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않을 경우 최종적으로 민사소송을 진행해야 합니다.

 

 

민사소송을 통해 임대인을 상대로 보증금 반환 청구를 할 수 있지만, 소송 기간이 길어질 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

 

 

보통 소송 기간은 짧게는 4개월에서 길게는 1년 이상 소요될 수 있으며, 그 사이에 임대인이 재산을 빼돌릴 가능성도 존재합니다. 따라서 소송 전에 임대인의 재산에 대해 가압류 또는 가처분을 신청해 두는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

가압류나 가처분은 임대인이 소송 중에 재산을 처분하거나 다른 곳으로 빼돌리는 것을 방지하는 조치로, 이를 통해 나중에 보증금을 회수하지 못하는 상황을 예방할 수 있습니다.

 

 

가압류와 가처분은 상대방의 재산을 임의로 처분하지 못하게 하는 강력한 제도이지만, 이를 신청하려면 재산 보호가 필요하다는 점을 객관적으로 입증해야 합니다. 법원은 가압류나 가처분이 정당한지 여부를 철저히 심사하기 때문에, 이를 신청할 때는 충분한 증거와 논리가 필요합니다. 이 과정에서 법률 전문가의 도움을 받아 준비하는 것이 매우 중요합니다. 전문 변호사는 관련 증거 수집과 법적 절차를 체계적으로 준비할 수 있으며, 소송에서 유리한 결과를 이끌어낼 수 있습니다.

 

 

임대인이 연락을 끊고 보증금을 반환하지 않는 상황에서 피해를 최소화하기 위해서는 신속하고 철저한 대응이 필요합니다.

 

 

오늘 소개한 세 가지 방법인 내용증명 발송, 임차권등기명령 신청, 그리고 민사소송은 각각의 상황에 맞게 적용할 수 있으며, 서로 보완적으로 활용할 수도 있습니다. 특히, 민사소송을 진행할 때는 가압류 및 가처분 등의 사전 조치로 임대인의 재산을 보호하는 것이 매우 중요합니다.