임차권등기명령, 진행할 때 중요한 것은?

 

 

안녕하세요. 법률사무소 천지 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

전세금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 한다면, 임차권등기명령을 활용하는 것이 안전한 방법입니다.

 

 

이 절차를 통해 세입자는 집을 비우고 이사를 가더라도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이사 후에도 임차인의 지위를 보호받을 수 있도록 마련된 제도이기 때문에 보증금 반환이 지연되거나 불가능해 보이는 상황에서 꼭 알아두어야 할 절차입니다.

 

 

전세 보증금을 돌려받기 위해서는 두 가지 조건이 필요합니다. 세입자가 그 집에 실제 거주하고 있어야 하고, 임대차계약서를 기준으로 확정일자를 받아야 합니다.

 

 

 

 

하지만 이사를 가게 되면 세입자의 실거주 요건이 사라져 기존 집에 대한 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이런 상황에서 임차권등기명령을 신청하면 세입자의 권리가 그대로 유지되며, 이사 후에도 보증금 반환을 위한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

 

 

임차권등기명령은 보증금 전액을 돌려받지 못했거나 일부만 반환된 경우에도 신청할 수 있습니다. 신청 절차는 비교적 간단합니다. 세입자의 인적 사항과 임대차계약 내용이 포함된 신청서를 작성한 뒤 법원에 제출해야 합니다.

 

 

여기에 부동산 등기부등본, 주민등록등본이나 초본, 임대차계약서, 계약 종료를 증명할 수 있는 자료를 함께 준비해 제출하면 됩니다. 신청이 접수되면 법원이 이를 심사한 후 결정문을 내립니다.

 

 

하지만 여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 임차권등기명령은 신청만으로 효력이 발생하지 않습니다. 법원이 내린 결정문이 상대방에게 송달되고, 등기부등본에 임차권등기가 기재되어야 비로소 법적 효력이 생깁니다.

 

 

 

 

임차권등기명령, 이때 신청할 수 있습니다.

 

 

신청 후 바로 이사를 나가면 임차권의 보호를 받지 못할 수 있으므로 반드시 등기부등본을 확인한 후에 이사를 가야 합니다. 법원의 결정문이 나오고 송달이 완료되기까지는 보통 2주에서 1개월 정도의 시간이 소요됩니다. 임대인이 송달을 회피하거나 거부하는 경우에는 이 기간이 더 길어질 수 있으므로 이사 날짜를 신중하게 조정하는 것이 필요합니다.

 

 

또한 임차권등기명령은 계약이 종료된 이후에 신청할 수 있습니다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 계약이 만료되면 보증금 반환과 집의 인도가 동시에 이루어져야 합니다. 따라서 계약이 종료된 상태여야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

 

중요한 점은 계약 만료 시점이 되었다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것이 아니라는 것입니다. 법적으로는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사를 명확하게 전달해야 정상적으로 계약이 종료됩니다. 만약 이를 통보하지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되어 기존 조건으로 연장될 수 있습니다.

 

 

 

 

계약 갱신 거절 의사는 전화나 문자로도 전달할 수 있지만, 법적 분쟁에 대비하기 위해 내용증명을 통해 통보하는 것이 가장 안전합니다. 내용증명은 법적 강제력이 있는 것은 아니지만, 향후 법적 대응 시 계약 해지를 증명할 수 있는 중요한 증거가 됩니다. 임차권등기명령 신청 시에도 계약이 종료되었음을 증명하는 자료로 활용할 수 있기 때문에 가급적이면 서면으로 남겨두는 것이 좋습니다.

 

 

임차권등기명령은 보증금 반환 소송과는 다르게 보증금을 직접 돌려받는 절차는 아닙니다. 하지만 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 누구나 이 사실을 확인할 수 있게 되어 현실적으로 새로운 세입자를 구하기가 어려워집니다.

 

 

임대인 입장에서는 이 상황을 해결하기 위해 보증금을 반환하는 경우가 많습니다. 따라서 보증금 반환이 지연되고 있는 상황에서 임차권등기명령은 세입자가 취할 수 있는 실질적이고 효과적인 대응 방법 중 하나라고 말씀드리고 싶습니다.