보증금 반환 받기 전, 주의할 점은?

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 보증금 반환 받기 전 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

저희는 현재 보증금 반환과 관련하여 세입자들에게 주의사항을 안내드리고자 합니다. 특히, 보증금을 반환받기 전에 주의해야 할 중요한 사항 중 하나는 집을 이사 나가는 것입니다.

 

 

일부 집주인들은 보증금을 반환하지 않은 채 다음 세입자가 입주할 경우 보증금을 돌려줄 것을 약속하며 세입자에게 집을 비우도록 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

다만 보증금을 반환받기 전에는 결코 집을 비우면 안됩니다. 보증금 반환이 어려워질 수 있기 때문입니다.

 

 

보증금을 반환받기 위해서는 세입자가 반드시 갖추어야 할 조건이 있습니다. 그 중 하나가 바로 "대항력"입니다. 대항력은 해당 주택에 계속해서 거주할 권리를 의미하며, 보증금을 회수하기 전에 계속해서 그 집에 거주할 권리를 의미합니다.

 

 

대항력은 실제로 집에 거주해야 하며, 전입신고를 마치고 확정일자를 받아야 발생합니다. 집을 이사 나가면 점유가 상실되어 대항력이 사라지게 되므로, 대항력은 반드시 유지되어야 합니다. 그러나 이사를 갈 필요가 있는 경우, 집주인의 약속만 믿지 말고 반드시 임차권등기명령을 신청한 후 이사를 나가도록 권고드립니다.

 

 

임차권등기명령은 보증금 반환을 위한 법적인 절차로, 세입자가 다른 주택으로 이사하더라도 기존 주택의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해주는 절차입니다. 이사를 간 후에도 기존 주택의 대항력을 유지하기 위해서는 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령을 신청하면 이사한 곳에 전입신고와 확정일자를 받더라도 기존 주택의 대항력이 유지됩니다. 그리고 임차권등기명령은 신청서, 부동산목록, 주민등록초본, 임대차계약서 사본, 임대차 목적물 등기부등본 등을 준비하여 간단하게 신청할 수 있습니다.

 

 

따라서 보증금을 반환받지 못하고 이사를 가야 할 때에는 꼭 임차권등기명령을 신청하시기를 권장합니다. 다만 임차권등기명령을 신청할 때 세입자들이 흔히 오해하는 부분이 있으니, 이에 대해 하나씩 설명하겠습니다.

 

 

임대차등기명령은 계약이 해지된 후에 신청할 수 있습니다. 이 사실을 많은 세입자들이 오해하는데요. 현행법상 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 명도의무는 동시이행관계로 간주됩니다. 따라서 임대차권등기명령을 신청하려면 계약이 해지되어야 가능합니다. 계약해지는 임대차계약서에 명시된 날짜가 도래했다고 해서 가능한 게 아니라, 임대차계약 종료 최소 2개월 전까지 계약갱신거절 의사를 통보해야 합니다.

 

 

그렇지 않으면 묵시적 갱신이 되어 계약이 해지되지 않는 것으로 간주됩니다. 묵시적 계약갱신이 되더라도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있지만, 계약해지 의사 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생합니다.

 

 

 

 

따라서 묵시적 갱신 이후에는 계약해지를 한 날로부터 3개월 후에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 이러한 점을 명심하여 임차권등기명령을 신청하시기를 바랍니다.

 

 

임차권등기명령을 신청한 후에도 즉시 이사를 나가서는 안됩니다. 신청 후 결과가 등기부등본에 기재될 때까지 기다려야 법적 효력이 발생합니다.

 

 

임차권등기명령을 신청하면 결정문이 나오지만 이는 시간이 걸릴 수 있습니다. 일부 경우에는 더 오래 걸릴 수 있지만, 대체로 2주 정도 기다리시면 됩니다. 이후 결정문이 임대인에게 송달되면 등기부등본에 기재가 되어야 하므로, 신청 후 등기부등본에 기재가 될 때까지 이사를 나가서는 절대로 안됩니다. 그렇게 하면 신청을 했더라도 대항력이 상실되어 보증금을 반환받을 수 없게 됩니다.