월세미납 명도소송, 진행하기 전 꼭 알아야 하는 것!

 

 

안녕하세요. 법률사무소천지 대한변협등록 민사전문변호사 이용희입니다.

 

 

명도소송이란 부동산을 점유하고 있는 세입자가 소유자인 주인에게 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 제기할 수 있는 소송입니다.

 

 

따라서 세입자가 월세를 지속적으로 미납한 경우에는 명도소송을 통해 내보낼 수 있습니다. 현행법에 따르면 주택의 경우에는 월세 2회를 미납한 경우 상가는 월세 3회를 미납한 경우에 계약해지를 할 수가 있습니다.

 

 

세입자가 월세를 2회이상 미납한 경우에 진행해볼 수 있습니다. 하지만 명도소송도 소장을 접수하고 재판결과를 받는데까지 평균 6개월 이상의 시간이 걸립니다.

 

 

 

 

물론 짧게는 2개월에 끝날 수도 있지만 심한 경우에는 최장 2년 이상도 걸릴 수 있습니다. 거기다 소송 후 세입자가 집을 비우면 다행인데 판결문이 나와도 끝까지 버티는 세입자가 빈번합니다.

 

 

이로 인해 명도소송을 진행한 후에 강제집행까지 가는 경우가 적지 않게 발생하고 있습니다. 문제는 강제집행도 시간이 오래 소요된다는 것입니다.

 

 

물론 과거에는 전자소송이 안되서 강제집행 기간이 오래 소요되었지만 요즘은 전자소송이 가능해져서 많이 짧아지기는 했습니다.

 

 

그러나 강제집행까지 1~2개월 정도의 시간이 소요됩니다. 때문에 월세미납으로 명도소송도 좋지만 아래 방법을 먼저 진행해보시는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

월세미납 명도소송 ‘이것’부터 진행하세요!

 

 

사실 내용증명은 법적 강제성을 지니고있진 않습니다. 따라서 내용증명을 받은 후에 세입자가 반드시 집을 비워준다고 할 수는 없습니다.

 

 

그러나 월세를 내지 않은 세입자에게 심리적으로 압박을 줄 수 있습니다. 따라서 내용증명을 발송한 후에 확률상 세입자가 나갈 확률이 높습니다.

 

 

내용증명에 ‘집을 비워주지 않으면 법적절차를 밟겠다’라는 경고성 문구를 적어 발송하다보니, 자칫 잘못하면 소송으로 이어질 수 있겠구나라고 압박을 받을 수 있기 때문입니다.

 

 

따라서 개인 또는 집주인의 명의가 아니라 법무법인이나 변호사이름으로 보냈을 때 더 큰 압박을 줄 수 있습니다.

 

 

특히 내용증명은 추후 소송까지 갔을 때 증거자료로도 유용하게 사용이 가능합니다. 그렇기에 월세미납을 세입자가 한 경우에는 내용증명부터 먼저 발송하시는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

월세미납 내용증명으로 안된다면?

 

 

만일 내용증명을 발송했는데도 불구하고 집을 비워주지 않는다면 명도소송을 진행하기 전에 지급명령을 신청하시길 바랍니다.

 

 

지급명령은 소송의 간이절차라 소송보다 훨씬 시간이 단축됩니다. 즉 다시말해 소송은 평균 6개월 걸린다면 지급명령은 신청 후 한 두달이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

 

 

하지만 한가지 주의할 점이 결정문을 받은 후 세입자가 이의를 제기하면 지급명령은 무효가 됩니다.

 

 

 

 

이 말은 지급명령 결과와 상관없이 명도소송을 해야 한다는 것인데요. 따라서 월세를 미납하는 세입자와 집을 비워주는 것으로 이견이 있으면 아닌 경우에만 지급명령을 신청하시길 바랍니다.

 

 

그렇지 않으면 명도소송을 바로 진행하는 것보다 더 많은 시간이 소요될 수 있습니다. 그러나 이의제기를 할 여지가 없을 경우 지급명령신청도 명도소송을 한 것처럼 강제집행권원이 생기기에 세입자를 빠르게 내보낼 수 있습니다.

 

 

다만 앞서 말씀드린 방법을 진행하려면 계약해지통보를 세입자에게 명확하게 하셔야 한다는 것입니다.

 

 

 

 

월세미납 세입자 내보내기 위해 법적 대응을 진행하기 전 필수적으로 해야 되는 것!

 

 

월세미납은 계약해지사유가 맞습니다. 따라서 세입자가 이유도 없이 상습적으로 월세를 미납했다면 앞서 말씀드린 방법을 통해 내보낼 수 있습니다.

 

 

하지만 현행법상 임대차계약이 끝나야 세입자로부터 부동산인도를 받을 수 있습니다. 따라서 계약해지사유가 된다고 무조건 계약이 종결되는 것이 아니라 명확하게 세입자에게 계약해지를 한다고 통보해야 임대차계약이 종료됩니다.

 

 

때문에 월세 미납을 세입자가 했다면 법적 대응을 하기 전에 먼저 계약해지가 되었다는 것을 확실하게 밝히시길 바랍니다.

 

 

계약해지 통보로 흔히 하시는 방법은 문자, 전화, 카카오톡 등으로 해도 되지만 혹시라도 계약해지통보를 받지 못했다고 발뺌하는 것을 사전에 방지하기 위해선 내용증명을 발송하시는 것을 권장드립니다.

 

 

다시 한번 말씀드리지만 월세미납한 세입자를 내보낼 때 명도소송이 가장 명확합니다. 따라서 앞서 말씀드린 두 가지 방법을 모두 시도했는데도 불구하고 월세를 주지 않고 집을 비우지 않을 경우 명도소송을 진행하시는 것을 추천드리고 싶습니다.

 

 

[세입자를 내보내야 할때 필독!!]

 

세입자 내보내기, 이렇게 퇴거시킬 수 있습니다.

 

 

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변호사 이용희 대표변호사