임차권등기명령 신청 후 주의할 점

 

 

안녕하세요. 법률사무소 천지 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 임차권등기명령 신청 후 주의할 점에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

만약 현재 전세금을 받지 못하고 이사를 가야하는 상황에 처했다면, 이 글을 통해 어떻게 해야 하는지에 대한 방법을 자세히 알아보겠습니다. 관련 사건을 해결해 본 경험을 통해 자세하게 알려드릴테니 딱 3분만 집중해서 읽어보시기를 권장드립니다.

 

 

 

 

우선 결론부터 말씀드리자면, 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 반드시 신청하는 것이 바람직합니다.

 

 

임차권등기명령은 간단하게 말해 이사 후에도 세입자의 지위를 유지하는 제도를 의미합니다. 대부분 아시겠지만, 세입자가 보증금을 반환받으려면 실거주 및 확정일자가 필요합니다. 그러나 이사를 하게 되면 집을 비우게 되며, 이로 인해 우선변제권이 사라집니다.

 

 

하지만 임차권등기명령을 신청해두면 집을 비우거나 이사를 해도 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있습니다. 따라서 보증금 반환을 못 받고 이사를 가야할 때에는 임차권등기명령을 신청해두는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령은 전세금 전부를 돌려받지 못한 경우에도 신청 가능하며, 절차도 복잡하지 않습니다. 먼저 신청서에 개인 정보 등을 기재한 후 부동산 등기부등본, 주민등록 초본 및 등본, 임대차계약서, 임대차계약 종료 증명자료 등을 첨부하여 법원에 제출하면 됩니다.

 

 

임차권등기명령을 신청한 후에는 즉시 이사를 가서는 안 됩니다. 이 점을 간과하는 경우가 있습니다.

 

 

임차권등기에 대한 일반적인 오해 중 하나는, 신청만으로 법적 효력이 발생한다는 것인데, 실제로 그렇지 않습니다. 임차권등기명령을 신청한 후 등기부등본에 기재되어야 효력이 생깁니다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후에는 반드시 등기부등본 상에서 해당 사항이 확인된 후에 이사를 가야 합니다.

 

 

 

 

임차권등기명령을 신청하면 약 2주 정도의 시간이 걸립니다. 법원은 결정문을 작성한 후 상대방에게 송달합니다. 송달이 완료되면 등기부등본에 기재됩니다.

 

 

이 과정은 약 한 달이 걸릴 수 있으며, 임대인이 결정문을 송달하지 않으면 더 오래 걸릴 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령을 신청한 후 등기부등본에 기재되는 기간을 고려하여 이사 날짜를 조정하는 것이 바람직합니다.

 

 

임차권등기명령은 전세계약이 종료된 후에 신청이 가능합니다. 현재 주택임대차보호법에 따르면 임대차계약이 만료되어야 보증금 반환 및 임차물 인도가 이루어집니다. 그러므로 임차권등기명령을 신청하려면 전세계약이 반드시 만료되어야 합니다.

 

 

하지만 이때 주의할 점은 전세계약 만료일에 달려있는 것만으로는 계약이 자동으로 해지되는 것이 아니라는 점입니다. 현행법에 따르면 임대차계약은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 갱신 의사가 없음을 통보해야 정상적으로 해지됩니다.

 

 

 

 

그렇지 않으면 묵시적 갱신으로 간주되어 계약이 연장됩니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라 "임대인이나 임차인이 계약거절의 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 규정되어 있기 때문입니다. 따라서 전세계약 만료일로부터 최소 2개월 전에 계약 해지 통지를 해야 합니다.

 

 

갱신 거절 통지는 반드시 내용증명을 통해 해야 하는 것은 아닙니다. 문자나 전화로 해도 됩니다. 그러나 가능하면 내용증명을 통해 해지 통지를 하는 것이 바람직합니다. 내용증명은 법적 효력을 직접적으로 갖지는 않지만, 법적 분쟁 시 증거로 활용될 수 있습니다. 따라서 임차권등기명령을 신청할 때 해지 통지 내용을 내용증명으로 증명할 수 있습니다.

 

 

오늘은 전세금을 받지 못하고 이사를 가야할 때 필수적으로 해야 하는 '임차권등기명령'에 대해 자세히 살펴보았습니다. 이 제도는 보증금 반환을 직접적으로 받을 수는 없지만, 등기부등본에 기재되므로 신뢰할 수 없는 새로운 세입자를 구하는 것이 어려워집니다.

 

 

따라서 임차권등기명령을 신청하면 임대인이 보증금을 반환하는 경우도 많습니다. 전세계약이 종료된 상태에서도 적용 가능하며, 전세계약 만료일을 고려하여 계약 해지 통지를 맞는 시기에 해야 한다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

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변호사 이용희 대표변호사