보증금반환, 임대인이 연락을 받지 않는다면 이렇게 하세요!

 

 

안녕하세요. 대한변협등록 민사전문변호사, 이용희입니다.

 

 

오늘은 임대인이 연락되지 않을 경우 보증금 돌려 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

‘새로 집 계약까지 맞췄는데, 집주인이 연락이 되지 않습니다’. 최근 저희 로펌으로 법률상담을 주신 의뢰인의 문의 내용인데요.

 

 

 

 

위 의뢰인처럼 임대차계약이 얼마 남지 않아서 계약 해지 통보 및 보증금 반환을 요청하려고 임대인에게 연락했지만 임대인이 연락되지 않는 경우가 적지 않게 있는데요.

 

 

따라서 오늘은 이런 상황에 어떻게 해야 되는지 수 많은 부동산 분쟁을 해결해 본 경험을 통해 자세하게 알려드리려고 합니다.

 

 

임대인이 연락되지 않아서 보증금을 돌려 받지 못하고 있다면 여러분이 처한 상황에 따라 대처 방법이 달라지기는 하나 크게 아래와 같은 3가지 방법으로 대처를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

[1]. 내용증명을 통해 계약해지통보를 해야 합니다.

 

 

임대차계약만료 최소 2개월 전까지 계약 해지 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이라 하여 기존 임대차계약이 연장이 되기에 보증금을 돌려 받기 위해선 계약해지가 통보가 중요합니다.

 

 

하지만 우리 민법은 의사 표시에 대한 효력 도출의 시기에 관하여 도달주의를 원칙으로 하고 있습니다. 따라서 임대차계약해지가 되기 위해선 계약 해지의 뜻을 알린 것에서 그치지 않고, 그것을 임대인이 확인을 해야 합니다.

 

 

그러나 임대인이 연락을 받지 않을 경우 문자나 SNS로 연락을 하더라도 확인을 하지 않기 때문에 계약해지의사가 전달되기가 쉽지 않습니다. 때문에 내용증명으로 계약해지통보를 하는 것이 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

내용증명의 경우 공시송달제도를 적용하고 있습니다. 공시송달은 주거 불분명 등의 사유로 인해 송달할 서류를 전달하기 어려울 때 그 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정한 기간 동안 게시하면 송달이 된 것과 똑같은 효력을 발생시키는 방법입니다.

 

 

내용증명을 이용하면 임대인과 연락이 되지 않는 상황이어도 임대인에게 계약해지통보를 할 수 있습니다.

 

 

 

 

[2]. 임차권등기명령을 신청하세요!

 

 

임차권등기명령은 임대차 계약이 만료되었지만 보증금을 돌려 받지 못한 임차인이 단독으로 등기부 등본에 임차권을 명시할 수 있도록 한 제도인데요.

 

 

임차인이 이사를 가면 실거주자가 아니라는 이유로 우선변제권이 사라집니다. 그런데, 임차권등기명령을 완료할 경우 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 이처럼 임차권등기설정이 될 경우 나중에 해당 부동산이 경매로 넘어가게 되더라도 다른 사람보다 우선해서 변제 받을 수 있습니다.

 

 

더불어 과거에는 임차권등기명령을 신청하더라도 임대인이 잠수를 타고 연락이 닿지 않아 임대인에게 그 결과가 송달되지 않을 경우 법적 효력이 발생하지 않았습니다.

 

 

그러나 최근 전세사기 사건이 많이 발생하면서 주택임대차보호법이 개정되었습니다. 따라서 임대인이 잠수를 타서 임대차등기명령 결과가 임대인에게 송달되지 않더라도 임차권등기를 설정할 수 있습니다.

 

 

따라서 임대인 잠수로 인해 보증금을 받지 못하고 이사를 가야 되는 상황이라면 필수적으로 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다.

 

 

 

 

[3]. 민사소송을 진행해야 합니다.

 

 

앞서 말씀드린 임차권등기명령과 내용증명을 진행한다고 하더라도 실질적으로 보증금을 돌려받는 방법은 아닙니다. 하여 잠수를 탄 임대인에게 보증금을 돌려받기 위해선 민사소송을 진행해야 합니다.

 

 

하지만 보증금반환소송은 소송 기간이 짧게는 4개월 1년 이상이 소요가 될 정도로 판결문을 받는 데까지 오랜 시간이 소요됩니다. 이로 인해 돈을 변제해주지 않기 위해 소송기간 중에 재산을 처분할 수 있습니다.

 

 

때문에 민사소송 진행하기 전에 가압류 또는 가처분과 같은 보전처분을 함께 해 두시는 것을 권장드립니다. 가압류 및 가처분은 재산을 다른 곳으로 빼돌리는 것을 방지하기 위한 처분입니다.

 

 

따라서 전세금 반환 소송 후 집행할 재산이 없어, 보증금을 돌려받지 못하는 것을 방지할 수 있습니다.

 

 

문제는 이 제도의 경우 상대방의 재산상을 임의로 막는 제도여서 가압류 또는 가처분을 해야 하는 필요성을 객관적으로 증명하지 않을 경우 인용되지 않는 경우가 많습니다. 그렇기에 민사전문변호사의 도움을 받아 진행하시는 것을 권장드립니다.

 

 

[임차권등기명령 신청 방법]

 

임차권등기명령 신청 후 주의할 점

 

[보증금반환청구소송 전 할 수 있는 방법]

 

보증금반환소송 전 이렇게 해결하십시오!

 

지금 바로 상담 가능합니다.

 

변호사 이용희 대표변호사