전세보증금반환, 내용증명으로 해결이 안된 경우 대처방법

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 내용증명을 보냈는데도 불구하고 보증금반환이 이루어지지 않은 경우엔 어떻게 대처해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

내용증명을 보내면 전세자금을 돌려 받지 못한 상황이 해결될 수 있을 거라는 기대를 가진분들이라면 더욱 당황스러우실텐데요.

 

 

내용증명은 임대인에게 심리적 압박을 가할 수 있는 수단이기는 하지만 법적 강제성이 있는 것은 아닙니다. 그렇다보니 내용증명을 보낼 경우 집주인이 나몰라라 하는 경우가 적지 않게 발생하는데요.

 

 

이용희변호사

 

 

하지만 그럼에도 내용증명을 발송해야 하는 건 추후 민사소송을 진행할 때 계약해지통보를 했음에도 반환이 이루어지지 않았다는 사실을 증명할 수 있는 중요한 증거물로 활용할 수가 있습니다.

 

 

전세보증금을 돌려 받기 위해선 계약이 끝나기 전 6개월에서 2개월 사이에 계약갱신을 원치 않는다는 의사를 남겨야 합니다.

 

 

본래 만료는 1개월 전이었으나 법개정으로 인해 2개월로 변경된 것입니다. 그런데 우리나라는 계약해지에 대한 의사표시에 대해 원칙적으로 도달주의를 채택하고 있습니다.

 

 

즉, 쉽게 말해 상대방이 확인을 해야 한다는 것입니다. 하여 흔히 하시는 문자 또는 카카오톡으로 계약갱신 거절의사를 했다고 하더라도 임대인이 읽지 않을 경우 효력이 발생하지 않습니다.

 

 

 

 

따라서 안전하게 전세자금을 돌려 받으려면 내용증명을 통해 계약해지에 대한 근거자료를 확보해두는 것이 바람직합니다. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 법적 강제성이 없어서 내용증명을 받아도 임대인이 아무런 반응이 없을 수 있습니다.

 

 

그렇더라도 걱정하실 필요가 없습니다. 위와 같은 상황일 때 전세보증금을 돌려 받기 위해 대응할 방법이 있기 때문입니다.

 

 

아래 설명해드리는 방법을 잘 기억하신 후 전문변호사와의 상담을 통해 자신의 상황에 맞는 법적절차를 진행하시길 바랍니다.

 

 

 

 

전세보증금반환, 지급명령을 신청하세요!

 

 

보증금반환소송을 하여 승소한 것과 동일한 법적 효력을 가질 수 있는 절차입니다. 보증금반환소송비용이 부담스럽고 시간이 오래걸리는 것이 부담스러운 분들이 이용할 수 있는 방법인데요.

 

 

지급명령이란 소송을 거치지 않고 세입자의 신청만으로 법원이 결정문을 내려주는 절차로 가장 큰 장점은 인지대와 송달료와 같은 신청비용이 소송의 10분의 1정도밖에 들지 않는다는 점입니다.

 

 

더불어 절차도 간소하여 법원에 따로 참석할 필요가 없어 신청 후 결정문을 받는데까지 1~2달 정도의 시간이 걸립니다.

 

 

물론 결정문을 받는 집주인이 이의제기를 할 경우 전세금반환소송으로 이어질 수 있습니다. 때문에 지급명령은 돌려받은 전세금이 적거나 집주인과 전세자금을 둘러싸고 별다른 대립이 없을 때 지급명령을 이용하는 게 바람직합니다.

 

 

하지만 전세보증금이 큰 경우에는 전세보증금반환소송을 진행하는 것이 더 좋은 결과를 이끌어낼 수도 있습니다.

 

 

 

 

전세보증금반환, 임차권등기명령을 신청하세요!

 

 

간혹 전세자금을 돌려 받지 못한 채 이사를 가야하는 경우도 있습니다. 이런 경우에는 꼭 임차권등기명령을 신청해야 하는데요.

 

 

다들 잘 아시는 것처럼 보증금을 돌려 받으려면 전입신고와 확정일자를 받아두어야 합니다. 그래야 대항력과 우선변제권이 발생되어 추후 보증금을 받아낼 수 있기 때문입니다.

 

 

여기서 말하는 대항력이란 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 권리로 임대차기간중에 살고 있는 전셋집에 소유권이 변경되어도 보증금을 돌려 받을 수 있는 임차인의 권리를 의미합니다.

 

 

우선변제권은 임차한 주택이 경매에 넘어가도 우선하여 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리를 의미합니다.

 

 

 

 

하지만 임차권등기명령을 하지 않은 채 이사를 가게 될 경우 보증금을 돌려 받기 위해 필수적으로 갖추어야 하는 대항력과 우선변제권이 사라지게 됩니다.

 

 

다만 이사를 가기 전에 임차 주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원이나 시,군 법원에 임차권등기명령을 신청하게 될 경우 세입자의 지위를 그대로 유지할 수 있습니다.

 

 

그러나 임차권등기명령을 신청했다고 해서 바로 효력이 발생하는 것이 아니라 신청 후 결과가 등기부등본에 기재가 되어야 이사를 가더라도 기존 집의 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다. 이 기간은 평균 2~3주의 정도의 시간이 걸립니다. 그렇기에 소요되는 시간을 감안하여 이사를 가시길 바랍니다.

 

 

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