묵시적 갱신 후 보증금반환 ‘이렇게’ 가능합니다.

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 이용희입니다.

 

 

오늘은 묵시적 갱신 후 보증금반환에 관해 말씀드리고자 합니다.

 

 

일반적으로 임대차계약 기간은 2년으로 알려져 있습니다. 그러나 실제로 전월세 임대차계약을 맺고 살아보신 분들은 알겠지만, 임대차계약 기간은 상당히 짧게 느껴집니다.

 

 

 

 

따라서 우리 나라 주택임대차보호법에는 최대 4년까지 법적으로 주거를 보장하는 조항이 있습니다. 이 말은 무엇을 의미할까요? 임대차 계약기간이 끝났지만 임대인과 임차인 간에 서로 별다른 말이 없으면 그대로 2년 더 살 수 있는 것을 의미합니다.

 

 

이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 계약 종료되기 최소 2개월 전에 계약 해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 재계약이 되는 것을 의미합니다.

 

 

그러나 묵시적 갱신과 유사한 절차로 임대차계약 기간이 연장되는 비슷한 절차가 하나 더 있습니다. 바로 계약 갱신청구권입니다. 이는 임차인이 희망하면 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

이 역시도 임대차 기간이 끝나기 6개월 전에서부터 2개월 전까지 계약 갱신청구권을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

 

 

하지만 묵시적 갱신은 처음에 체결한 임대차계약과 동일한 조건으로 연장되는 반면, 계약 갱신청구권은 조건이 변경될 수 있다는 점이 다릅니다. 보증금이나 월세 등이 5% 범위 내에서 증가될 수 있다는 것입니다.

 

 

그러므로 둘 사이에 차이점이 있으므로 유의하시기 바랍니다.

 

 

그렇다면 묵시적 갱신이 된 후 2년을 꼭 다 살아야 할까요? 이런 질문이 생기는 이유는 무엇일까요? 의뢰인들이 종종 이렇게 물어보시는 이유입니다.

 

 

 

 

묵시적 갱신이 된 후에도 계약 해지가 가능합니다.

 

 

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)에 따르면 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.

 

 

묵시적 갱신이 된 경우에도 계약 해지를 한 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 묵시적 갱신 후에도 보증금을 반환받을 수 있습니다. 다만 보증금을 반환받기 위해서는 계약 해지를 해야 합니다.

 

 

임대인의 보증금 반환 의무는 계약 해지 후에 발생합니다. 그래서 묵시적 갱신이 된 후에도 보증금을 반환받으려면 계약을 해지하겠다는 의사를 임대인에게 밝혀야 합니다.

 

 

그러나 묵시적 갱신이 된 후에도 계약 해지 통보를 하고 난 후 3개월이 지나도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있을 수 있습니다.

 

 

 

 

이럴 때는 법적 절차를 밟는 것이 좋습니다. 그리고 그 중에서도 임차권 등기명령을 신청하는 것이 좋습니다.

 

 

묵시적 갱신이 된 후 중간에 계약 해지를 한다는 것은 피치못하게 이사를 가야 하는 상황일 것입니다. 그런데 임차권 등기명령을 신청해두면 이사 후에도 대항력과 우선 변제권이 상실되지 않습니다.

 

 

또한 임차권 등기명령을 신청하여 등기가 완료되면 임차인은 임대인에게 전세보증금을 반환받을 때까지 연 12%의 지연 손해금을 청구할 수 있습니다.

 

 

따라서 임대차 보증금을 반환하지 않는 임대인을 압박할 수 있습니다. 다만 신청 후에는 법적 효력이 발생하므로 임차권 등기명령을 신청한 후에는 바로 이사를 가지 않는 것이 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다.